Das neue GModG 2026: Gasheizung wieder erlaubt – warum sie jetzt zur größten Kostenfalle wird.

1. Erlaubt heißt nicht automatisch wirtschaftlich.

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die frühere einheitliche 65-%-Vorgabe des GEG ist entfallen. Nach § 42 GModG können Eigentümer beim Ersatz einer Heizung zwischen zehn Optionen wählen – darunter Wärmepumpe, Wärmenetz, Biomasse, Hybridtechnik, Gas und Öl.

Damit ist eine neue Gasheizung rechtlich wieder möglich. Für Neubauten gelten daneben die Anforderungen an Gesamtenergiebedarf und Wärmeschutz nach § 10 GModG. Der Gesetzgeber verlagert die Entscheidung aber von einer festen Technikanforderung in eine Kombination aus Brennstoffauflagen, Marktpreisen und Klimakosten. Eine Anlage, die beim Einbau günstig wirkt, kann über 15 bis 20 Jahre deutlich höhere laufende Kosten verursachen.

2. Die Biotreppe verteuert neue fossile Anlagen.

Für Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude neu eingebaut werden, verlangt § 43 Absatz 1 GModG einen steigenden Anteil der bereitgestellten Wärme aus dort genannten Brennstoffen. Dazu zählen zum Beispiel Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie bestimmte Wasserstoffarten und deren Derivate.

Die Pflicht betrifft den Neueinbau, nicht den bloßen Weiterbetrieb einer bestehenden Anlage. § 42 Absatz 2 lässt außerdem Kombinationen zu; § 43 Absätze 3 bis 5 regeln unter anderem Solarthermie, Wärmerückgewinnung und Hybridheizungen als mögliche Erfüllungswege. Ob eine Alternative technisch und wirtschaftlich trägt, muss für das konkrete Gebäude berechnet werden.

3. Der CO₂-Preis wird zum dauerhaften Betriebskostenfaktor.

Der nationale Brennstoffemissionshandel verteuert Erdgas und Heizöl entsprechend ihrem CO₂-Ausstoß. Für 2026 liegt der gesetzliche Preiskorridor laut Bundesnetzagentur zwischen 55 und 65 Euro je Tonne CO₂. Der Betrag wird vom Lieferanten in den Arbeitspreis eingerechnet und in der Gasrechnung ausgewiesen.

Ab 2028 wird das EU-Emissionshandelssystem ETS2 für Gebäude, Verkehr und weitere Sektoren voll wirksam. Dann kaufen Brennstofflieferanten Zertifikate in einem Markt, dessen Preis stärker von Nachfrage, Zertifikatsmenge und politischen Maßnahmen abhängt. Die Kommission sieht zwar eine Marktstabilitätsreserve vor, eine verlässliche Langfristprognose für den Endkundenpreis ist daraus trotzdem nicht ableitbar.

Für eine Wirtschaftlichkeitsrechnung sollten Sie deshalb mindestens ein niedriges und ein hohes CO₂-Szenario rechnen. Jede eingesparte Kilowattstunde senkt die Belastung unabhängig vom späteren Zertifikatspreis.

4. Gasnetzentgelte steigen, wenn weniger Gas durch das Netz fließt.

Netzentgelte sind der regulierte Preis für den Transport durch das Gasnetz. Die Bundesnetzagentur erklärt, dass Netzbetreiber ihre zulässigen Erlöse auf die Netznutzer umlegen. Sinkt die transportierte Gasmenge, verteilen sich viele weitgehend fixe Kosten auf weniger Kilowattstunden.

Für 2026 meldet die Verbraucherzentrale NRW in den meisten Netzgebieten steigende Gasnetzentgelte: im Bundesdurchschnitt rund 11 % beziehungsweise 0,28 ct/kWh brutto bei 20.000 kWh Jahresverbrauch. Das entspricht in diesem Beispiel etwa 55 Euro Mehrkosten pro Jahr; regional sind die Unterschiede erheblich. Zusätzlich können verkürzte Abschreibungsdauern und Kosten für Erhalt und Betrieb den Druck erhöhen.

5. Die Grüngasquote macht den Brennstoff langfristig unsicherer.

§ 42a GModG sieht ein weiteres Gesetz vor, das die Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichten soll, die für die Wärmeversorgung von Gebäuden angebotenen Brennstoffe ab 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen. Der Gesetzentwurf soll bis zum 1. Dezember 2026 vorgelegt werden.

Für neu eingebaute Gas-, Heizöl- und Flüssiggasanlagen gilt daneben die konkrete Biotreppe nach § 43 GModG. Eine Wirtschaftlichkeitsrechnung sollte deshalb beide Ebenen getrennt ausweisen: die heute feststehenden Pflichten der Anlage und die noch zu konkretisierende Entwicklung des Brennstoffmarktes.

6. Der Iran-Krieg zeigt das Marktpreisrisiko.

Der Krieg im Nahen Osten und die zeitweise starke Einschränkung des Verkehrs durch die Straße von Hormus haben 2026 die internationalen Energiemärkte erschüttert. Die Internationale Energieagentur (IEA) berichtet von einem vorübergehenden Ausfall von fast 20 % der globalen LNG-Versorgung und Gaspreisen in Europa auf dem höchsten Niveau seit der Energiekrise 2022/23. Für Öl meldet die US Energy Information Administration deutlich höhere und volatilere Preise im zweiten Quartal.

Das bedeutet nicht, dass jede politische Nachricht sofort gleich stark auf der deutschen Heizkostenabrechnung ankommt. Deutschland bezieht Gas über verschiedene Wege, und Lieferverträge können Preisänderungen zeitlich verzögern. Die Ereignisse zeigen aber, warum fossile Betriebskosten nicht mit einem einzigen heutigen Arbeitspreis kalkuliert werden sollten: Krieg, Sanktionen, Transportwege, LNG-Konkurrenz und Wetter können den Großhandelspreis schnell verändern.

7. Für Vermieter kommen nicht umlagefähige Kosten hinzu.

Bei vermietetem Wohnraum verschärfen die Änderungen die Rechnung zusätzlich. Nach § 5a CO₂KostAufG tragen Vermieter und Mieter bei einer Heizungsanlage nach § 43 ab 2028 bestimmte CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte grundsätzlich zur Hälfte. Ab 2029 kommt die hälftige Beteiligung an den Kosten des verpflichtenden Brennstoffanteils hinzu, begrenzt auf den gesetzlich genannten Anteil.

Diese Beträge sind für den Vermieter keine Investition und keine zusätzliche Modernisierungsumlage. Sie mindern die laufende Wirtschaftlichkeit der Immobilie. § 5d CO₂KostAufG enthält besondere Härtefallvoraussetzungen. Für die Entscheidung sollten Sie die Eigentümer- und Mietersicht getrennt darstellen.

Die Kostenaufteilung ist ein zusätzlicher Grund, den Heizungswechsel mit einer Heizlastberechnung, einem Variantenvergleich und einer Prüfung der Gebäudehülle zu verbinden. Bei einer Wärmepumpe im Mietshaus gelten außerdem die Nachweisregeln aus § 559f BGB; mehr dazu erklärt unser Beitrag zur Wärmepumpe im Mietshaus.

8. Der Angebotspreis reicht für den Vergleich nicht.

Ein Gas-Brennwertkessel kann in der Anschaffung günstiger sein als eine Wärmepumpe. Dieser Vorteil sagt wenig über die Gesamtkosten aus. Für eine Laufzeit von 15 bis 20 Jahren gehören mindestens diese Positionen in dieselbe Rechnung:

• InvestitionKessel, Wärmepumpe oder Wärmenetzanschluss einschließlich Nebenarbeiten.
• BetriebArbeitspreis, CO₂-Kosten, Wartung, Schornsteinfeger und bei Gas das örtliche Netzentgelt.
• Rechtliche KostenBioanteil, Grüngasquote, Liefernachweise, mögliche Vermieterbeteiligung und spätere Anpassungen.
• MarktrisikoPreisbandbreiten für Gas, Öl, Biomethan, Bioöl und Strom sowie ein Stressszenario.

Die Wärmepumpenberatung bewertet die technische Eignung und die erwartbaren Betriebskosten. Ein individueller Sanierungsfahrplan zeigt, ob zuerst Dämmung, Fenster oder Heizflächen sinnvoll angepasst werden. Die Förderberatung prüft die jeweils gültigen Programme; Förderbedingungen ersetzen keine Vollkostenrechnung.

9. Was Eigentümer jetzt prüfen sollten.

1. Verbrauch und Zustand aufnehmen. Letzte Abrechnungen, Baujahr, Heizflächen, Vorlauftemperaturen und Wartungsdaten sammeln.

2. Lokales Gasnetz und Wärmenetz klären. Preisblatt, Grundpreis, geplante Netzentwicklung und mögliche Anschlussangebote abfragen.

3. Mehrere Szenarien rechnen. Für Gas und Öl mit Bioanteil, möglicher Grüngasquote sowie CO₂- und Marktpreisbandbreiten; für Wärmepumpe und Wärmenetz mit den jeweils passenden Strom- oder Arbeitspreisen.

4. Entscheidung dokumentieren. Annahmen, Liefervertrag, Nachweise und Förderantrag vor der Beauftragung zusammenführen.

Häufige Fragen