Vom GEG zum GModG: Was sich für Eigentümer ändert.

1. Neuer Name, geänderte Heizungsregeln.

Die wesentlichen Neuregelungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Das bisherige Gebäudeenergiegesetz heißt jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Grundlage ist das Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026, veröffentlicht im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226. Die Bundesregierung erläutert das Inkrafttreten; die Einzelregelungen finden Sie im aktuellen Gesetzestext.

Im Mittelpunkt steht der Wegfall der einheitlichen 65-%-Anforderung an neue Heizungen. Bereits das GEG ließ verschiedene Heiztechniken zu; es war keine allgemeine Wärmepumpenpflicht. Das GModG verändert nun die Bedingungen für die Auswahl. § 42 nennt zehn Optionen, darunter Wärmepumpe, Wärmenetz, Solarthermie, Biomasse, Hybridheizungen, Gas und Öl.

2. Die wichtigsten Unterschiede auf einen Blick.

Historische Grundlage: GEG-Fassung vom Januar 2026 (PDF), insbesondere §§ 71–73. Für den heutigen Stand gelten die verlinkten GModG-Vorschriften.

Die alte Verbindung zwischen 65-%-Pflicht und kommunalen Fristen entfällt. Zur zeitlichen Einordnung: Die ursprünglich für große Kommunen vorgesehene Frist Ende Juni 2026 war vor der Ablösung noch auf Ende Oktober 2026 verschoben worden. Das dokumentiert das Bayerische Landesamt für Umwelt. Örtliche Wärmenetzpläne bleiben trotzdem wichtig, wenn Sie einen Anschluss erwägen.

3. Gas und Öl: Die laufende Versorgung mitplanen.

Nach § 43 Absatz 1 GModG betrifft die neue Biotreppe Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in bestehende Gebäude neu eingebaut werden. Ein wachsender Anteil der von der Anlage bereitgestellten Wärme muss aus den dort aufgeführten Brennstoffen stammen: beispielsweise Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder bestimmten Wasserstoffarten und deren Derivaten. Es handelt sich damit um einen Wärmeanteil und nicht um einen pauschalen EE-Anteil am gesamten Gebäudeenergiebedarf.

Die Absätze 3 bis 5 erlauben unter Voraussetzungen auch Solarthermie, Lüftung mit Wärmerückgewinnung oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung zur Pflichterfüllung. Für irreparable Ausfälle gibt es in Absatz 7 besondere Übergänge. Ein beliebig ergänztes Solarmodul oder die bloße Bezeichnung „Hybrid“ genügt deshalb nicht.

Für die Entscheidung sollten Sie Anschaffung, Energieverbrauch, Brennstoffverfügbarkeit und spätere Versorgungskosten gemeinsam vergleichen. Eine Wärmepumpenberatung hilft, die Alternative für Ihr Gebäude zu bewerten; eine Heizlastberechnung liefert die Grundlage für die erforderliche Leistung.

4. Wärmeschutz und Nachweise bleiben wichtig.

Der neue Gesetzesname beseitigt die Anforderungen an das Haus nicht. Drei Punkte sind für Eigentümer besonders relevant:

• Oberste Geschossdecke: § 35 enthält weiterhin eine Nachrüstpflicht bei unzureichendem Mindestwärmeschutz. Ein entsprechend gedämmtes Dach kann sie erfüllen; Ausnahmen und Eigentümerwechsel sind gesondert geregelt.
• Erneuerte Bauteile: Bei betroffenen Außenbauteilen gelten nach § 36 und Anlage 7 Grenzwerte für den Wärmedurchgang. Änderungen von höchstens 10 % der jeweiligen Bauteilgruppe sind ausgenommen.
• Neubauten: Nach § 10 gelten weiterhin Anforderungen an Energiebedarf und Wärmeschutz. Bei Wohngebäuden begrenzt § 15 den Jahres-Primärenergiebedarf derzeit auf 55 % des Referenzgebäudes. Das ist nicht automatisch eine Förderzusage für ein Effizienzhaus.

Auch Stromdirektheizungen unterliegen besonderen Wärmeschutzbedingungen: im Bestand nach § 46, im Neubau nach § 10 Absatz 4, jeweils mit Ausnahmen. Die Wahl einer zulässigen Technik ersetzt also nicht die Prüfung des Gebäudes.

Ein individueller Sanierungsfahrplan stimmt Dämmung, Fenster und Heizung zeitlich aufeinander ab. Für Verkauf oder Vermietung bleiben die Vorgaben zu Energieausweisen in § 80 relevant. Wir unterstützen Sie beim passenden Energieausweis.

5. Vermieter müssen Investition und Betrieb zusammen rechnen.

Für neue Anlagen nach § 43 ändern sich auch die Kostenregeln bei vermietetem Wohnraum. § 5a CO2KostAufG sieht grundsätzlich eine hälftige Teilung bestimmter Kosten zwischen Vermieter und Mieter vor:

• ab 2028: Gasnetzentgelte und die erfassten CO₂-Kosten;
• ab 2029: die Kosten für den verpflichtend zu nutzenden Brennstoffanteil, begrenzt auf einen Anteil von maximal 30 % am insgesamt verbrauchten Brennstoff.

Das ist keine Halbierung der gesamten Heizkostenrechnung. Es gibt Ausfall-Übergänge, besondere Regeln für Neubauten und Härtefall- und Ausnahmeregelungen. Bei Selbstversorgung des Mieters regelt § 6 unter anderem Erstattungs- und Informationspflichten.

Bei Wärmepumpen steht der Effizienznachweis für die Modernisierungsumlage jetzt in § 559f BGB, zuvor in § 71o GEG. Die Schwelle lautet nun Jahresarbeitszahl mindestens 2,5. Wie Nachweis, Ausnahmen und Mietdeckel zusammenspielen, zeigt unser Artikel zur Wärmepumpe im Mietshaus.

6. Weitere Änderungen kommen in Stufen.

Die Novelle reicht über den aktuellen Heizungstausch hinaus. Das Landesamt für Umwelt fasst die späteren Stufen zusammen:

• Ab 2027: Weitere Regeln treten in Kraft, darunter die gestufte Solarpflicht und Vorgaben für bestehende Nichtwohngebäude. Für deren Jahres-Primärenergiebedarf greifen Grenzen ab 2030 und 2033.
• Ab 2028: Der Nullemissionsstandard beginnt für öffentliche Nichtwohngebäude im Neubau.
• Ab 2030: Der Nullemissionsstandard gilt für alle Neubauten.

Diese Anforderungen haben eigene Anwendungsbereiche und Ausnahmen. Maßgeblich sind die später wirksamen Fassungen in Artikel 2 bis 4 des Änderungsgesetzes. Die heutige Einzelparagrafenansicht zeigt sie noch nicht durchgehend. Bei einem Neubau oder einer größeren Sanierung mit längerer Vorlaufzeit gehören die jeweiligen Stichtage bereits in die Planung.

7. So wird aus den Regeln eine passende Entscheidung.

1. Gebäude und Projektzeitpunkt erfassen. Baujahr, Bauteilzustand, Verbrauch, Heizflächen und vorhandene Unterlagen zusammenstellen. Für mehrere Sanierungsschritte bietet der Sanierungsfahrplan eine gemeinsame Grundlage.

2. Technik anhand des Bedarfs auswählen. Mit der raumweisen Heizlast Leistung und Heizflächen prüfen. Bei Wärmepumpen bewerten wir in der Beratung unter anderem Vorlauftemperaturen und Aufstellmöglichkeiten.

3. Kosten über die Nutzungszeit vergleichen. Investition, Wartung, Energie und erforderliche Brennstoffanteile berücksichtigen. Bei Vermietung zusätzlich die Kostenbeteiligung und die mögliche Umlage einbeziehen.

4. Förderung vor der Beauftragung klären. Gesetzliche Zulässigkeit und Förderung haben unterschiedliche Voraussetzungen. Die BEG wird laut Bundesregierung mit geänderten Bedingungen fortgeführt. In der Förderberatung prüfen wir die für Ihr Vorhaben geltenden Programme, Nachweise und den richtigen Antragszeitpunkt.

Häufige Fragen